Fast ejendom, regulering af fast ejendom og lejeret

Trods at der siden 1996 har været mulighed for at anvende ordningen med ejerskifteforsikring og tilstandsrapport ved salg af bolig, og mange sælgere har gjort anvendelse af ordningen og fremlagt en tilstandsrapport, har gennemgangen af ejendommen med beskrivelse i tilstandsrapporten ikke begrænset antallet af sager om mangler ved fast ejendom.

Nogen tror fejlagtigt, at tilstandsrapporten er en sikkerhed for, at der ikke kan være andre mangler ved ejendommen end dem beskrevet i rapporten, men rapporten bygger på en bygningsgennemgang, der kun skal angå forhold, der visuelt kan konstateres ved en umiddelbar gennemgang af ejendommen. Ejerskifteforsikringen har typisk en stor selvrisiko og dækker kun forhold, der er en forringelse af ejendommen i forhold til andre intakte ejendomme af tilsvarende alder m.v. Har sælger fremlagt forsikringstilbud med tilbud om betaling af ½ præmie på en 5 årige ejerskifteforsikring og en tilstandsrapport, kan krav mod sælger imidlertid kun rejses hvis sælger har handlet groft uagtsomt, givet garanti eller manglen angår forhold uden for bygningerne (grund, kloak o.lign).

Grov uagtsomhed foreligger hvis sælger trods viden eller nærliggende mistanke ikke har givet oplysninger om mangler i forbindelse med handlens indgåelse (typisk ved udfyldning af sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten). Denne vurdering er konkret. Hvis loven ikke har været anvendt – f.eks. ved ejerlejligehdskøb hvor det ikke er sædvanligt at der foreligger en tilstandsrapport, gælder den “gamle” ordning, hvor efter der kan rejses et erstatningskrav hvis sælger under handlen ikke har givet relevante oplysninger om mangelsforhold som en almindelig køber ville tillægge betydning eller hvis manglen – uanset den var skjult for sælger – er så væsentlig at den kan begrunde et afslag i købesummen.

Manglen skal normalt udgår 8-10 % af købesummen for at være tilstrækkelig væsentlig til at kunne begrunde et afslag.